Die maßgebliche Geräteliste umfasst dabei z.B. Kaffeemaschinen, Herd, Geschirrspüler, Wasserkocher, Mixer, Bügeleisen, Waschmaschine und Wäschetrockner, Hörgeräte, RollsDiese Änderung stellt einen Paradigmenwechsel dar – insbesondere, weil sie den Vorsteuerabzug für Luxusimmobilien bei Wohnvermietung künftig ausschließt.
Eine solche, besonders repräsentative Wohnung liegt vor, wenn die folgenden Kosten innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Beginn der Herstellung mehr als 2.000.000 € (exkl. Umsatzsteuer) betragen:
- Anschaffungskosten,
- Herstellungskosten,
- aktivierungspflichtige Aufwendungen,
- Kosten von Großreparaturen.
Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (z. B. Zinshäusern) ist nicht das Gesamtgebäude relevant, sondern der einzelne Mietgegenstand – eine verursachungsgerechte Aufteilung der Gesamtkosten, regelmäßig nach Wohnnutzfläche, ist erforderlich. Wird die 2 Mio. € – Grenze überschritten und liegt ein besonders repräsentatives Objekt vor, so ist dessen Vermietung zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet einerseits, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden darf, andererseits ist kein Vorsteuerabzug für Anschaffungs‑, Errichtungsund laufende Aufwendungen möglich. Es besteht außerdem keine Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren. Diese Änderung beendet ein bisher verbreitetes Modell: die Errichtung hochwertiger Wohnimmobilien durch Unternehmen (z. B. GmbHs) mit Vorsteuerabzug und anschließender Vermietung an Gesellschafter. Selbst eine fremdübliche Miete führt künftig bei Luxusimmobilien nicht mehr zum Vorsteuerabzug. Die Neuregelung gilt ausschließlich für Immobilien, die ab dem 1.1.2026 angeschafft oder hergestellt werden. Für davor angeschaffte Objekte bleibt es bei der bisherigen Systematik – die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig (10 % USt), der Vorsteuerabzug für Errichtungskosten bleibt bestehen. Beispiel: Eine Villa wird 2026 um 2.700.000 € erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung möglich. Kommt es nachträglich (z. B. durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengebäude) zu Kosten, die das Objekt über die Luxusgrenze heben, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei. Dies führt zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10/11 UStG für bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzprüfung außer Ansatz. Beispiel: Anschaffung 2026 um 1.800.000 €, Renovierung 2027 um 250.000 €: die Kosten überschreiten die Grenze, die Vermietung ab 2027 ist zwingend steuerfrei, eine Vorsteuerberichtigung für 2026 ist notwendig, es kann kein Vorsteuerabzug für Kosten der Renovierung in 2026 geltend gemacht werden. Die Einführung der zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für besonders repräsentative Wohnungen markiert einen klaren steuerpolitischen Richtungswechsel. Die Kostenschwelle schafft ein objektives, klar handhabbares Kriterium, das steuerliche Gestaltungsspielräume bei Luxusimmobilien deutlich einschränkt. Insbesondere für hochwertige Wohnprojekte ist daher künftig eine ausreichend genaue Kostenrechnung und Dokumentation erforderlich, damit die Einhaltung der Grenze von 2 Millionen € innerhalb der Beobachtungsfrist von 5 Jahren sichergestellt bzw. eine entsprechende Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen werden kann. Bei Vermietungen an nahe Angehörige reicht künftig eine fremdübliche Miete für Luxusimmobilien nicht mehr aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Unternehmen und Immobilieninvestoren sind daher gut beraten, künftige Projekte sorgfältig zu kalkulieren und steuerliche Effekte frühzeitig in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.tuhl, Bildschirm, Laptop, Fernsehgerät, Videokamera oder auch Babyflaschenwärmer.
Die Förderung pro Bon beträgt 50 % der förderungsfähigen Bruttokosten und ist mit 130 € pro Reparatur, Service oder Wartung bzw. mit 30 € pro Kostenvoranschlag beschränkt. Wird im Nachgang zu einem geförderten Kostenvoranschlag die Reparatur/ Service/Wartung bei demselben Betrieb durchgeführt (dies ist Voraussetzung), so beträgt die Förderung pro Gerät inklusive Kostenvoranschlag maximal 130 €. Als förderungsfähige Kosten gelten die Kosten für die Arbeitszeit (inkl. Anfahrtskosten), Materialkosten und Versandkosten bei Materialbestellungen und Ersatzteilbestellungen. Ausgeschlossen von der Förderung sind hingegen Pkws, Hybridautos und Elektroautos, E-Bikes, Smartphones und Handys, E-Geräte, die nicht erneuerbare Energiequellen wie Erdgas, Benzin oder Diesel benötigen, Strom produzierende Geräte, die jedoch nicht durch Strom betrieben werden oder auch E-Geräte, welche fix mit dem Mauerwerk verbunden sind.
Abwicklungstechnisch betrachtet kann die Förderung auf www.geräte-retter-prämie. at beantragt und der Bon innerhalb von 3 Wochen bei einem teilnehmenden Partnerbetrieb eingelöst werden. Wird der Bon innerhalb des Zeitraums nicht eingelöst, verfällt er automatisch und es kann danach sofort wieder ein neuer Bon beantragt werden. In einem ersten Schritt muss vom Konsumenten der gesamte Rechnungsbetrag bezahlt werden – die Fördersumme wird (im Erfolgsfall) nach Einreichung durch den Partnerbetrieb und Prüfung durch die Kommunalkredit Public Consulting (KPC) in einem zweiten Schritt dem Antragsteller auf das Bankkonto überwiesen. Schließlich sei darauf hingewiesen, dass bei Inanspruchnahme der Geräte-Retter-Prämie keine weiteren diesbezüglichen Förderungen in Österreich oder in der EU genutzt werden dürfen, um eine Doppelförderung auszuschließen.